Hypotheekrenteaftrek kan je woonlasten verlagen, maar je krijgt niet je hele hypotheekbetaling terug. Eerst moet duidelijk zijn welke rente aftrekbaar is. Daarna bepaalt de belastingberekening hoeveel voordeel dat oplevert.
Bij een hypotheekofferte zie je vaak een bruto en een netto maandlast. Het lagere bedrag oogt aantrekkelijk. Toch schrijft de bank gewoon de afgesproken rente en aflossing af. Het fiscale voordeel loopt via je belasting en kan veranderen als je inkomen, woning of lening verandert.
Het helpt om drie vragen uit elkaar te houden. Wat betaal je aan de geldverstrekker? Welk bedrag telt mee als aftrekpost? En hoeveel belasting scheelt dat in jouw situatie? Met die volgorde wordt een ingewikkeld klinkende regeling een stuk beter te volgen.
Een aftrekpost verlaagt het inkomen waarover je belasting betaalt
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente over een daarvoor geschikte woninglening mag aftrekken van je inkomen in box 1. Dat is de belastingbox voor onder meer werk en de eigen woning. Over een lager belastbaar inkomen betaal je doorgaans minder belasting.
Een aftrekpost van € 1.000 betekent dus niet dat je € 1.000 terugkrijgt. Hoeveel de belasting daalt, hangt af van de berekening van je volledige inkomen en de regels die voor jou gelden. Het bedrag op je rekening kan ook worden beïnvloed door belasting die al is ingehouden of vooruitbetaald.
Daarom kan hetzelfde bedrag aan hypotheekrente bij twee huishoudens een ander resultaat geven. Alleen het rentepercentage kennen is niet genoeg om je netto woonlast vast te stellen.
De rente en de aflossing hebben een andere functie
Een maandelijkse hypotheekbetaling kan bestaan uit rente en aflossing. Rente is de vergoeding voor het lenen. Met aflossing betaal je een deel van de schuld terug. Die aflossing is zelf geen aftrekpost voor de inkomstenbelasting.
Neem een vereenvoudigde jaaropgave met € 10.800 betaalde rente en € 4.800 aflossing. Je hebt samen € 15.600 aan de geldverstrekker betaald. Als alle rente voldoet aan de voorwaarden, is voor de renteaftrek € 10.800 het uitgangspunt, niet € 15.600.
De aflossing is financieel niet verdwenen: je schuld wordt er lager door. Maar het geld zit vervolgens vast in je woning en is niet meer beschikbaar voor dagelijkse uitgaven. Voor je maandbudget blijft de volledige afschrijving daarom van belang.
Niet iedere lening op een huis geeft recht op aftrek
De lening moet bestemd zijn voor je eigen woning, zoals de aankoop, verbetering of het onderhoud daarvan. In de gewone situatie is dat de woning waar je zelf je hoofdverblijf hebt. Een vakantiehuis of een woning die je verhuurt valt niet automatisch onder dezelfde regeling.
Ook het doel van het geleende geld telt. Verhoog je een hypotheek en gebruik je het extra bedrag voor een auto of een vakantie, dan wordt dat deel niet ineens een eigenwoningschuld doordat het huis als onderpand dient.
Voor een nieuwe lening vanaf 2013 moet je in beginsel volgens afspraak minimaal annuïtair of lineair aflossen, binnen maximaal dertig jaar. Bij lineair aflossen dalen de schuld en de rentelast stap voor stap. Bij annuïtair aflossen verschuift binnen de betaling geleidelijk meer naar aflossing.
Een nieuwe aflossingsvrije lening voldoet dus niet zomaar aan deze aflossingseis. Voor bepaalde bestaande leningen van vóór 2013 gelden overgangsregels. Laat bij een hypotheek met meerdere leningdelen per deel controleren welke voorwaarden en resterende aftrektermijn gelden.
Het eigenwoningforfait telt de andere kant op
Bij een eigen woning hoort meestal ook het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat bij je belastbare inkomen wordt opgeteld. Het wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde en de regels van het betreffende belastingjaar.
Dit is geen bedrag dat je als huur ontvangt. Het is een fiscale bijtelling. Voor een bruikbare berekening moet je die naast de aftrekbare rente zetten. Alleen de rente vermenigvuldigen met een belastingpercentage laat deze bijtelling buiten beeld.
Stel dat bij de eerder genoemde € 10.800 rente een eigenwoningforfait van € 1.400 hoort. Dan verlaagt de combinatie het inkomen in box 1 per saldo met € 9.400. De € 4.800 aflossing doet niet mee in die som. Andere aftrekbare kosten en bijzondere regels zijn in dit voorbeeld weggelaten.
Ook die € 9.400 is nog geen belastingteruggave. Het is de verandering van het belastbare inkomen door deze twee woningposten. De uiteindelijke belastingberekening volgt daarna. Je WOZ-waarde en de gevolgen voor je belasting verdienen daarom een eigen controle.
Je inkomen en persoonlijke situatie blijven meetellen
Het voordeel hangt niet uitsluitend af van het bedrag aan rente. Je inkomen, leeftijd, andere aftrekposten en heffingskortingen kunnen de uiteindelijke uitkomst beïnvloeden. Bij een hoog inkomen is het aftrektarief bovendien begrensd. Je krijgt dus niet automatisch voordeel tegen het hoogste tarief waartegen een deel van je salaris wordt belast.
Ook een koop halverwege het jaar vraagt aandacht. Je hebt dan niet twaalf maanden rente over dezelfde woning betaald. Bij een verhuizing kunnen de perioden voor de oude en nieuwe woning verschillen. Gebruik de werkelijke gegevens van het jaar waarvoor je rekent.
Bij een gezamenlijke woning kunnen daarnaast de eigendomsverhouding, het aandeel in de lening en de fiscale partnerregels van belang zijn. Een verdeling die bij een ander stel gunstig was, is geen kant-en-klaar antwoord voor jullie aangifte.
Eenmalige aankoopkosten geven geen blijvende maandelijkse korting
In het jaar waarin je koopt of een hypotheek afsluit, kunnen bepaalde financieringskosten aftrekbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan advieskosten voor het afsluiten van die hypotheek. Niet alle kosten rondom de koop zijn aftrekbaar.
Een teruggave over het aankoopjaar kan daardoor hoger uitvallen dan over een gewoon volgend jaar. Gebruik die eerste uitkomst niet zonder meer om je vaste netto maandlast voor de komende jaren te bepalen. Eenmalige kosten komen niet ieder jaar terug als aftrekpost.
In welke kosten je na het kopen van een huis mag aftrekken staat dit onderscheid uitgebreider uitgelegd. Voor je terugkerende budget wil je vooral weten wat je in een normaal jaar aan rente betaalt en welk belastingeffect daarbij hoort.
Hoe krijg je het voordeel maandelijks?
Je kunt de woning en aftrekbare rente verwerken in je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Wie eerder een verwachte teruggave wil ontvangen, kan daarvoor een voorlopige aanslag aanvragen. Die is gebaseerd op een schatting van je inkomen, woninggegevens en aftrekposten.
De hypotheekbank blijft het volledige afgesproken bedrag afschrijven. Een eventuele maandelijkse belastingteruggave komt daar los van binnen. Stel dat je € 1.300 aan de bank betaalt en uit een passende berekening € 200 maandelijkse teruggave volgt. Dan betaal je per maand na die teruggave per saldo € 1.100. Het voorbeeld zegt niet dat iedere hypotheek van € 1.300 dat voordeel geeft.
Bij de definitieve berekening wordt rekening gehouden met wat je al hebt ontvangen. Een te hoge voorlopige teruggave kan dus tot terugbetalen leiden. Meer of minder werken, een andere rente of extra aflossen kan een reden zijn om de schatting bij te werken.
Farshad Bashir biedt hulp bij het aanvragen of wijzigen van een voorlopige aanslag. Dat kan passen wanneer je de verwachte maandelijkse teruggave wilt laten aansluiten op je actuele inkomen en hypotheek.
Verhuizen of oversluiten begint niet alles opnieuw
Hypotheekrente is maximaal dertig jaar aftrekbaar. Een andere geldverstrekker of een nieuw contract geeft voor een bestaande schuld niet vanzelf een nieuwe periode van dertig jaar. De geschiedenis van de lening blijft van belang.
Verkoop je een eerdere eigen woning met overwaarde en koop je een volgende, dan kan de bijleenregeling de aftrek beperken. Gebruik je die overwaarde niet voor de nieuwe woning en leen je daardoor meer, dan is mogelijk niet alle rente over de nieuwe lening aftrekbaar.
Ook bij een lening van familie of een buitenlandse bank kan renteaftrek mogelijk zijn. Dan moeten de lening, aflossing, rente en informatie in de aangifte wel aan de voorwaarden voldoen. De naam van de geldverstrekker geeft op zichzelf geen recht op aftrek en sluit die ook niet automatisch uit.
Minder aftrek is niet automatisch een financieel nadeel
Door aflossen daalt meestal de rente die je betaalt. Daardoor kan ook de aftrek dalen. Dat betekent niet dat je beter extra rente kunt blijven betalen om de aftrek te behouden: de belasting vergoedt niet de volledige renterekening.
Of extra aflossen bij je past, hangt daarnaast af van je buffer, andere plannen en behoefte aan beschikbaar geld. Die afweging komt uitgebreider aan bod bij hypotheek extra aflossen of sparen.
Houd ten slotte ruimte voor onderhoud, verzekeringen en andere woonkosten. Een berekende netto hypotheeklast is niet de volledige prijs van wonen. Een goede berekening helpt je om dat onderscheid te zien en een maandbedrag te kiezen dat ook buiten de hypotheekofferte houdbaar is.