Na het kopen van een huis komen de rekeningen vaak tegelijk. De notaris, de hypotheekadviseur en de taxateur willen betaald worden, terwijl je ook geld nodig hebt voor de verhuizing. Een deel van die kosten kan je belasting verlagen. Maar de volledige rekening bij de notaris is geen aftrekpost.
Het belangrijkste onderscheid is waarvoor je betaalt: voor de aankoop van het huis of voor het regelen van de lening. Dat verschil helpt je om de kosten te ordenen. Daarna kijk je of de lening en de woning aan de fiscale voorwaarden voldoen.
Een woning kopen is iets anders dan geld lenen
Je kunt een woning kopen met spaargeld, met een hypotheek of met een combinatie daarvan. De aankoop maakt je eigenaar. De financiering bepaalt hoe je de aankoop betaalt. Voor de belasting zijn dat verschillende zaken, ook wanneer alles op dezelfde dag bij dezelfde notaris wordt geregeld.
De kosten van de aankoop zelf zijn meestal niet aftrekbaar van je inkomen. Denk aan een aankoopmakelaar, overdrachtsbelasting en de notaris die de overdracht van de woning vastlegt. Bepaalde kosten om een hypotheek te krijgen kunnen wel aftrekbaar zijn. Het gaat dan om financiering van je fiscale eigen woning, doorgaans het huis waarin je zelf woont.
Dat is een reden om een overzichtelijke afrekening niet meteen als een fiscale berekening te behandelen. Op de afrekening staat wat je moet betalen. Welke bedragen je in je aangifte mag aftrekken, is een volgende vraag.
Welke financieringskosten kunnen aftrekbaar zijn?
Kosten voor hypotheekadvies en het regelen van de lening kunnen aftrekbaar zijn. Dat geldt ook voor notariskosten en kadastrale rechten die bij de hypotheekakte horen. Een taxatie die nodig is om de lening te krijgen en kosten voor een aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie kunnen eveneens in aanmerking komen.
De voorwaarde is dat deze kosten betrekking hebben op je eigenwoningschuld. Dat is het deel van je lening dat voor de belasting bij je eigen woning hoort. Een lening die je hypotheek noemt, valt daar niet automatisch helemaal onder.
Heb je bijvoorbeeld ook geld geleend voor meubels of een auto, dan hoort dat deel niet bij de eigenwoningschuld. Kosten die op dat leningdeel betrekking hebben, kun je dus niet zomaar als financieringskosten van je eigen woning aftrekken. Vraag om een splitsing als een factuur verschillende werkzaamheden of leningdelen omvat.
Bij de notaris kunnen twee verschillende aktes op de rekening staan
De leveringsakte legt de overdracht van het huis vast. De hypotheekakte geeft de geldverstrekker zekerheid voor de lening. De notariskosten voor de leveringsakte zijn niet aftrekbaar als financieringskosten. De kosten voor de hypotheekakte kunnen dat wel zijn.
Stel dat een notaris € 1.800 aan kosten rekent. Daarvan hoort volgens de gespecificeerde rekening € 1.050 bij de overdracht en € 750 bij de hypotheekakte. Dan is niet automatisch € 1.800 aftrekbaar. Je beoordeelt de € 750 die bij de hypotheek hoort, met de voorwaarden van je lening erbij.
Dit zijn verzonnen bedragen om het verschil te laten zien, geen indicatie van wat een notaris hoort te kosten. Bij een onduidelijke omschrijving vraag je de notaris welke werkzaamheden zijn uitgevoerd. Bewaar die uitleg bij de rekening. Een sterretje op een afrekening is handig, maar de onderliggende kosten blijven bepalend.
Aftrekken betekent niet dat je de rekening terugkrijgt
Een aftrekpost verlaagt het inkomen waarover belasting wordt berekend. Je krijgt het bedrag van de rekening niet volledig terug. Hoeveel belastingvoordeel je hebt, hangt onder meer af van je inkomen, de regels van het betreffende jaar en eventuele andere posten in je aangifte.
Een vereenvoudigd voorbeeld: je hebt € 4.000 aan kosten die volledig voor aftrek in aanmerking komen. Stel dat die aftrek in jouw situatie € 1.400 minder belasting oplevert. Dan hebben die kosten je na dat voordeel nog steeds € 2.600 gekost. De € 1.400 is een aanname voor dit voorbeeld, geen vast percentage waarop je kunt rekenen.
| In dit rekenvoorbeeld | Bedrag |
|---|---|
| Betaalde aftrekbare kosten | € 4.000 |
| Verondersteld belastingvoordeel | € 1.400 |
| Kosten na dit belastingvoordeel | € 2.600 |
Dit verschil is belangrijk voor je aankoopbudget. Je moet de rekeningen eerst kunnen betalen. Een mogelijke teruggave die later komt, is geen geld dat vandaag op je rekening staat. Onze uitleg over hoeveel spaargeld je als buffer nodig hebt helpt om ook na de verhuizing ruimte voor tegenvallers te houden.
De voorwaarden van je lening tellen mee
Voor een eerste eigenwoninglening vanaf 2013 geldt onder meer dat je deze volgens een afgesproken annuïtair of lineair schema binnen dertig jaar aflost. Dat zijn manieren om de schuld gedurende de looptijd terug te betalen. Voor oudere leningen kunnen andere voorwaarden gelden.
Ook eerdere woningverkopen kunnen invloed hebben. Heb je overwaarde uit een vorig huis, dan kan de bijleenregeling beperken welk deel van je nieuwe lening als eigenwoningschuld geldt. Daardoor kan ook de aftrek van financieringskosten lager uitvallen. Het is dus te eenvoudig om alleen de nieuwe facturen bij elkaar op te tellen.
Geld lenen om een aftrekbare rekening te betalen vraagt bovendien om een aparte beoordeling van de rente op die lening. De aftrek van de rekening en de aftrek van de rente zijn niet dezelfde vraag. Laat de verdeling controleren wanneer je financiering meerdere doelen heeft of wanneer je oude en nieuwe leningen combineert.
Verbouwen levert niet automatisch een aftrekpost op
Een nieuwe keuken, schilderwerk en onderhoud kunnen nodig zijn om prettig te wonen. De rekeningen voor die werkzaamheden zijn op zichzelf geen aftrekbare eigenwoningkosten. Dat verandert niet doordat je ze vanuit een bouwdepot betaalt.
De rente over een lening waarmee je de eigen woning verbetert of onderhoudt, kan onder voorwaarden wel aftrekbaar zijn. Bij een bouwdepot spelen daarnaast regels over het gebruik en de looptijd van het depot. Houd daarom de verbouwingsfacturen, betalingen en gegevens van het depot bij elkaar.
Voor nieuwbouw kunnen ook bedragen met de naam bouwrente opduiken. De fiscale behandeling hangt af van de periode waarop die rente ziet en de momenten waarop overeenkomsten zijn gesloten. Trek zo’n bedrag niet alleen op basis van de naam af. Bij nieuwbouw is een beoordeling van de contracten en afrekening vaak nuttiger dan een algemene checklist.
In welk jaar geef je de kosten op?
Eenmalig aftrekbare financieringskosten geef je in beginsel op in de aangifte over het jaar waarin je ze hebt betaald. De betaaldatum verdient dus aandacht, zeker wanneer de aankoop rond de jaarwisseling plaatsvindt. De datum waarop je de sleutel ontvangt, vertelt niet wanneer iedere afzonderlijke rekening is betaald.
Je kunt het verwachte belastingeffect ook meenemen in een voorlopige aanslag. Daarmee kan een deel van de teruggave al tijdens het jaar worden verrekend. De definitieve aangifte blijft nodig om de werkelijke bedragen vast te stellen. Controleer een voorlopige aanslag opnieuw als je inkomen of planning verandert.
Let vooral op het volgende jaar. De eenmalige financieringskosten van deze aankoop keren dan niet terug. Een maandelijkse teruggave die nog op het aankoopjaar is gebaseerd, kan daardoor te hoog zijn. Reken een tijdelijke meevaller niet zonder meer tot je blijvende maandinkomen.
Maak één dossier van de aankoop
Bewaar de koopovereenkomst, hypotheekgegevens, notariële afrekening en de losse facturen van adviseur en taxateur. Voeg betaalbewijzen toe en noteer welke kosten bij de aankoop, welke bij de financiering en welke bij de inrichting horen. Een onduidelijke post kun je apart markeren om na te vragen.
Koop je samen, kijk dan ook wie eigenaar is, wie de schuld draagt en of jullie fiscale partners zijn. Onder voorwaarden kunnen fiscale partners het saldo van inkomsten en aftrekposten van de eigen woning verdelen. Dat betekent niet dat je dezelfde rekening allebei volledig kunt aftrekken.
Wil je hulp bij de verwerking van je woning in de aangifte, dan kun je bij Farshad Bashir terecht voor je aangifte inkomstenbelasting. Hij beoordeelt onder meer hypotheekgegevens, aftrekposten en, wanneer dat van toepassing is, de verdeling tussen fiscale partners.
Na de aangifte blijft de bredere woonkeuze over: hoeveel geld houd je beschikbaar en hoeveel wil je in de woning vastzetten? Daarover lees je meer bij extra aflossen of sparen. Een belastingvoordeel kan de kosten verlagen, maar een goede aankoopbegroting moet ook zonder een te optimistische teruggave kloppen.