Je verhuist met je bedrijf en vindt een huurder voor het pand dat je achterlaat. De huur past bij je plannen, de financiering kan door en het gebouw blijft in gebruik. Toch ontbreekt er in zo'n rekensom gemakkelijk een bedrag: btw die je jaren geleden bij de aankoop al had teruggekregen.
Een verandering in het gebruik van een bedrijfspand kan die oude aftrek veranderen. Dat speelt bijvoorbeeld als je een eigen kantoor gaat verhuren aan een zorgpraktijk die er uitsluitend vrijgestelde behandelingen verricht. De huur komt binnen, maar een deel van de vroegere btw-teruggaaf moet weer naar de Belastingdienst.
De teruggaaf hoort bij het gebruik van het pand
Koop je een bedrijfspand met btw en gebruik je het volledig voor bedrijfsactiviteiten waarvoor je btw mag aftrekken? Dan kan de btw op de aankoop aftrekbaar zijn. De reden voor die aftrek is het gebruik voor die activiteiten. Niet alleen het feit dat jij ondernemer bent of dat er 'bedrijfspand' boven de koopovereenkomst staat.
Bij een pand blijft dat gebruik langer meetellen. De herzieningsperiode omvat het boekjaar waarin je het pand voor het eerst in gebruik neemt en de negen daaropvolgende boekjaren. In die latere jaren wordt steeds een tiende van de aankoop-btw opnieuw beoordeeld. De btw over de aankoop is dus niet noodzakelijk definitief zodra de eerste teruggaaf binnen is.
In het jaar van eerste ingebruikname wordt de aftrek op basis van het volledige btw-bedrag beoordeeld. Die eerstejaarscorrectie moet je onderscheiden van de jaarlijkse tienden daarna. En koop je een pand dat je pas later in gebruik neemt, dan begint de herzieningsperiode bij die ingebruikname.
Voor het basisidee achter aftrek van voorbelasting kun je mijn artikel over btw op je facturen en zakelijke kosten lezen. Bij vastgoed krijgt dat principe een lange looptijd.
Van eigen kantoor naar vrijgestelde verhuur
Neem een rekenvoorbeeld met boekjaren die gelijklopen aan het kalenderjaar. Een ondernemer koopt een nieuw bedrijfspand en neemt het in 2022 in gebruik. Op de aankoopfactuur staat €84.000 btw. Het pand wordt van 2022 tot en met 2025 volledig gebruikt voor activiteiten met recht op btw-aftrek. De ondernemer heeft de volledige €84.000 terecht afgetrokken.
Vanaf 1 januari 2026 verhuurt hij het hele pand vrijgesteld van btw aan de zorgpraktijk. Dat is een volledige omslag naar gebruik waarvoor geen aftrek bestaat. In dit voorbeeld loopt de herzieningsperiode van 2022 tot en met 2031. Voor 2026 wordt daarom één tiende van de oorspronkelijke btw gecorrigeerd:
€84.000 ÷ 10 = €8.400 terug te betalen over 2026.
Blijft het pand ook in 2027 tot en met 2031 volledig vrijgesteld verhuurd, dan volgt volgens dezelfde regels elk jaar zo'n correctie. Over die zes jaren samen gaat het om €50.400. Dat bedrag is niet meteen in 2026 in één keer verschuldigd: de correctie bij voortgezette vrijgestelde verhuur wordt per jaar beoordeeld. Verandert het gebruik opnieuw, dan verandert ook de berekening.
De ondernemer betaalt hier geen boete en ook geen belasting over de ontvangen huur met dit bedrag. Het gaat om een correctie op de btw die hij bij de aankoop aftrok. De eerste aftrek kan dus juist zijn geweest, terwijl later toch een deel moet worden terugbetaald.
Kun je die terugbetaling voorkomen door gewoon btw op de huur te zetten? Alleen als belaste verhuur is toegestaan. Meestal moet de huurder het pand voor minstens 90% gebruiken voor activiteiten waarvoor recht op btw-aftrek bestaat. Voor enkele aangewezen sectoren geldt 70%. Een huurder die er uitsluitend vrijgestelde zorg verleent, voldoet daar niet aan. Samen afspreken dat de huur belast is, verandert dat gebruik niet.
De huurprijs vertelt niet het hele verhaal
Die €8.400 per jaar is omgerekend €700 per maand. Dat bedrag hoort in dit voorbeeld naast de huurinkomsten, onderhoudskosten en financieringslasten in de begroting. Een huurder die vrijgesteld werkt kan nog steeds een goede keuze zijn, maar het bedrag dat je na alle lasten overhoudt kan anders zijn dan de kale huur doet vermoeden.
Ik zou de btw daarom al meenemen wanneer de bestemming van het pand verandert. Hoe werd het gebruikt bij de eerste aftrek, hoeveel jaren staan nog open en wat gaat de huurder er daadwerkelijk doen? Een btw-nummer van de huurder geeft op die laatste vraag geen antwoord.
Verkoop je het pand tijdens de herzieningsperiode vrijgesteld van btw, dan kan de afrekening anders lopen: de btw over het resterende deel van de periode kan bij de verkoop in één keer terugkomen. En de btw over latere verbouwingen of andere investeringen moet je apart bekijken. Dit rekenvoorbeeld gaat uitsluitend over de btw op de oorspronkelijke aankoop.
Bewaar daarom de aankoopfactuur, het moment van eerste ingebruikname en de veranderingen in het gebruik bij je vastgoeddossier. Bij je boekhouding op orde houden horen ook gegevens die voor de volgende aangifte nog niet nodig lijken. Ik kan de benodigde correctie beoordelen en in je btw-aangifte verwerken.
Een verhuurplan begint vaak bij de huur die je kunt vragen. Kijk ook terug naar de btw die je bij de aankoop hebt afgetrokken. Die oude factuur kan nog steeds invloed hebben op wat de nieuwe huurder je werkelijk oplevert.